Характеристики рынка

Technorati Теги: тенденции рынка недвижимости,падение цены на рынке,стоимость ниже себестоимости,низкое качество жилой недвижимости,отчуждение недвижимости,недобросоветные заемщики

Участниками форума http://forum.finance.ua/ «Рынок недвижимости. Когда начнется обвал реальной цены на жилье в Киеве?» в разных высказываниях, со ссылками на другие источники и без них, были описаны признаки рынка недвижимости. Перечислю основные характеристики рынка образца « Осень 2009» без комментариев и оценок:

- высказывались крайние мнения, что по ценам выше 1000 у.е за кв.м будут покупать недвижимость только инопланетяне))))

- высказывались крайние мнения, что застройщики никогда не решаться продавать недвижимость ниже себестоимости, а скорее ее взорвут ))))

- продавцы как вторичной, так и первичной недвижимости в своем большинстве тяжело идут на значительные уступки в цене (как сформулировано экспертами в некоторых СМИ «наблюдается стабилизация цены предложения»)

- по сбивчивым сводкам с сайтов отдельных агентств недвижимости желающих приобрести недвижимость крайне мало

- по непроверенным данным, из частных разговоров поступает информация о значительных уступках (до 30%-40%) от первоначально запрошенной стоимости жилья отдельных продавцов в течение сделки

- у застройщиков, риелторов, потенциальных продавцов и потенциальных покупателей, представленных на форуме, прямо противоположные точки зрения относительно инвестиционного потенциала и численности прослойки населения, которую можно уверенно назвать сегодня инвестором рынка недвижимости

- агентства недвижимости неохотно идут на комментарии о реальных сделках, представленная статистика неаргументированная и базируется на малочисленном количестве сделок

- «Киевгорстроем» было в спешном порядке выставлено на продажу незначительное число 2-х комнатных квартир, площадью до 65 кв.м в новом сданном объекте по цене

8900грн/кв.м, которые были оперативно куплены, что вызвало противоречивые комментарии. Мнение одних – «КГС» попытался «померить температуру рынка», мнение иных – эта реальная цена, по которой первичная недвижимость будет разбираться как «горячие пирожки»

- у потенциальных продавцов, риелторов и застройщиков есть предположение, что у населения есть большое количество сбережений «на руках» или «под матрасами»

(отсюда термин «матрасники»)

- есть немало специалистов, которые позиционируют себя в СМИ как эксперты рынка недвижимости, констатирующих окончание процесса падания рынка и достижение им ценового дна

- очень незначительное число банков не закрыло программы кредитования частных и юридических лиц и процедура оформления залогового имущества и проверки платежеспособности заемщика крайне сложна, продолжительна и финансово не выгодна для подавляющего числа потенциальных заемщиков

- население на долгое время приобрело настороженное отношение к банковским кредитам

- Верховная Рада отменила закон о защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса.

- есть мнение, что большое количество объектов отчуждения, выставленные в продажу, обвалят цены на рынке

- высказывалось мнение, что в силу несовершенного законодательства отчуждение залогового имущества недобросовестных заемщиков опять превратится в затянутые судебные процессы и фарс. Подобные залоговые объекты, выставленные на аукционные продажи, будут вызывать опасение потенциальных покупателей

- рынок труда претерпевает сложности – з/п населения падают, большой процент населения находиться в статусе безработных

- по данным из разных источников В Киеве за год закрылось от 70% до 90% агентств недвижимости, риелторских компаний из-за отсутствия продаж

- порядка 90% недостроенных объектов в столице на сегодняшний день заморожено

- застройщики объектов, которые достраиваются за счет резервных средств строительных компаний и подходят к сдаче, обеспокоены ситуацией со спросом на рынке и не уверены, что смогут вернуть себе затраты за уже построенные объекты недвижимости

- представители строительных структур утверждают, что активами они не обладают и все прибыли от прошлых периодов вложены, а некоторые уже заморожены в новых объектах

- сторонники того, что рынок был искусственно перегрет самими застройщиками, риелторами и пр. сознательно, настаивают на том, что сейчас пришло время вкладывать гиперприбыли, полученные в прошлые периоды, не ожидая быстрой отдачи

- в долларовом выражении строительная продукция отечественного производства подешевела почти вдвое

- в стоимость квадратного метра объектов недвижимости, которые сдаются в период осень 2009 - зима 2010 заложены завышенные цены на все строительные материалы прошлых периодов, значительно более высокие заработные платы строителей, невероятно дорогостоящие разрешительные процедуры, проведенные через коррумпированные механизмы

- строители в сложностях отрасли обвиняют несовершенное отечественное законодательство и гиперкоррупцию на всех уровнях власти

- некоторые представители строительного бизнеса считают, что они являются заложниками ситуации и что несознательность потенциальных инвесторов, их нежелание приобретать недвижимость по предлагаемым ценам приведет отрасль к полному краху

- некоторые представители строительной отрасли заявляют, что стоимость ниже предлагаемой сейчас на рынке будет ниже себестоимости

- потенциальные покупатели не удовлетворены уровнем качества новой жилой недвижимости, качеством инфраструктуры и уровнем строительного сервиса

- сторонники значительного понижения цен на жилую недвижимость в Киеве и регионах аргументируют необоснованность цен сравнениями отечественного строительного сервиса, качества недвижимости, заработных плат украинцев с сервисом, ценами и доходами в Западной Европе

- некоторые потенциальные покупатели недвижимости считают, что несознательность продавцов и застройщиков приведет к ситуации, когда недвижимость таки придется реализовывать значительно ниже себестоимости

- присутствует мнение, что бездействие на рынке может затянуться на многолетний период

- активно высказывалось мнение, что недвижимость в Украине наделена для населения особой значимостью, ничего не имеющей общего просто с объектом инвестиции

- активно высказывалось мнение, что из-за отсутствия других объектов вложения сбережений, недвижимость всегда будет наиболее привлекательным объектом для инвестиций в Украине и стоимость ее уменьшиться незначительно

- сторонники понижения цен на рынке крайне недовольны позицией застройщиков, риелторов и продавцов, которые забыли, что недвижимость – товар, а рынок недвижимости - такой же как и другие, и после многолетнего колоссального роста пришло оправданное падение

- высказывались активные призывы привязать стоимость квадратного метра жилой недвижимости к показателям средней заработной платы, т.е. к 300-350 у.е.

- высказывалось мнение, что реальной стоимостью квадратного метра в Киеве, т.е. достаточной, чтобы соблюсти интересы застройщиков, может быть стоимость на уровне 600 у.е.

- высказывалось мнение, что если рынок недвижимости констатирует стоимость квадратного метра на уровне 300-350 у.е., это будет свидетельствовать о полном коллапсе в обществе и экономике

Читал и плакал)))

Technorati Теги: дно рынка недвижимости,украинская недвижимость,обвал рынка,коррекция цен,рынок покупателя,рынок продавца,эксперты рынка недвижимости,прогнозы стоимости недвижимости в Украине

Прочитал статью «Неуловимое "дно" на рынке жилья» (источник: Лига Бизнес Информ) и даже поспешно перепроверил, в какой рубрике уважаемого ресурса приведена данная информация, уж не в сатирической. Нет, все серьезно. Хочу сразу сказать, что к ресурсу никаких претензий быть не может. Они профессионально выполнили свою работу, т.е. донесли до широких масс сказанное экспертами в ходе круглого стола "Рынок жилья в Киеве и регионах: итоги кризисного года", который проходил в Пресс-центре Информационного агентства ЛІГАБізнесІнформ без искажений. А ведь удержаться от саркастических комментариев в данном случае было крайне сложно.

Давайте получим глоток положительных эмоций, почитав высказывания профессиональных экспертов, каждая фраза которых является источником вдохновения :
«По словам президента ССНУ Александра Рубанова, на рынке недвижимости наблюдается стабилизация цены предложения, однако она не принесла долгожданного оживления. "По-прежнему наблюдаются очень маленькие объемы трансакций. Те цены, которые предлагают покупатели, значительно ниже цен предложения, что говорит о высокой вероятности дополнительной коррекции", - отметил он.»

Маленькие объемы трансакции, вероятность дополнительной коррекции…Обалдеть можно! Литературные классики и отцы фундаментальной экономической теории дружно перевернулись в своих усыпальницах. Вообще, есть ощущение, что дабы стать членом этого тайного ложе, необходимо изучить некий кодовый шифр, особый язык. Ведь как-то же надо на «круглых столах» изголяться, чтобы не сформулировать положение на рынке недвижимости для господ риелторов и застройщиков как «полный … ец» или «глубокая …..ца». Кроме того, вероятно, существует вера в то, что если всем дружно слова «обвал рынка», «возврат к ценам недвижимости 98-го года», «стремительное падение цен», «трансформация рынка продавцов в рынок покупателей» не произносить вслух, то чего-нибудь типа денежного дождя с небес 2007-2008 гг. можно, ну хоть разочек, еще «нашаманить».

А чего стоит, полагаю рожденная в муках, словесная конструкция «стабилизация цены предложения» - это-то то в условиях рынка покупателя? Красиво! Т.е. не готовы господа продавцы снижать цены на свою бесценную недвижимость. И «застабилизировали» они свое предложение. Что же, вопросов нет. Недвижимости «нахомячено» много, виртуальные цены, т.е. «застабилизированные», по-прежнему кружат головы ее счастливым обладателям. Завидую вам, господа спекулянты, можете использовать свои многочисленные квадратные метры как угодно, на свое усмотрение, по-хозяйски. Кроме, увы, варианта продажи. Но это такие мелочи.

Правда эксперт сетует, а я не без удовольствия повторно цитирую:

«По словам президента ССНУ Александра Рубанова, на рынке недвижимости наблюдается стабилизация цены предложения, однако она не принесла долгожданного оживления.»

Действительно странно. Мне, как человеку не относящему себя к глубоким экспертам, казалось, что можно говорить о стабилизации цен в случае, когда на определенной ценовой отметке произошло оживление спроса и возник некий баланс спроса и предложения. Ан-нет. У наших аналитиков все не так. Стабилизация – отдельно, спрос – отдельно( Прошу прощения за напрашивающуюся аналогию с котлетами и мухами. Как можно, рядом с такими высокими материями!) И никак они, бедняги (спрос и предложение) в нашей «недвижимой» реальности не пересекутся.

А вот от этой сложно выстроенной формулировки от хохота падаешь под стол: «цены, которые предлагают покупатели, значительно ниже цен предложения». Ну, т.е., господа уважаемые, спрос отсутствует совершенно и абсолютно, и сдуваться нужно быстрее, ой, прошу прощения, коррекцию делать реальностью сегодняшнего дня, выражаясь вашей терминологией.

Наслаждаемся далее:
«Риелторы не считают сложившуюся ситуацию нормальной. "Дополнительная коррекция могла бы вернуть на рынок платежеспособный спрос, с одной стороны, и обеспечить нормальную рентабельность строительному сектору - с другой", - добавил глава ССНУ.»

И дальше просто шедевр, внимание:
"Ценовое дно достигнуто, оно просто неровное", - заметил вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Анатолий Топал.»

Вот, ну что сказать! Талантливо!!! Вот про «неровное дно» прочитал и в который раз обуяла мною гордость за Отечество. В чем нам не откажешь, так это в изворотливости.

Далее по тексту:
«Экономические показатели никогда не влияли на формирование цены, убежден первый вице-президент ССНУ Игорь Однопозов.»

Ой, удивили. Это нам и так понятно. Никакой логики и экономическим законам то, что происходило у нас на рынке недвижимости, конечно, подчиняться не могло. Влиял некий всеобщий коммерческий сговор финансовых структур, застройщиков, риелторов – это ближе к правде. Только непонятно откуда теперь печальные охи-вздохи? Сами шарик раздули до беспредела, теперь он сдуваться будет стремительно, а не исключено, что и громко лопнет.

Читаем и удивляемся дальше:
«В случае с первичной недвижимостью цены принято формировать, исходя из себестоимости строительства. Однако и этот показатель специалисты не считают объективным, поскольку такие составляющие, как стоимость земельного участка (включая расходы на получение необходимых разрешений), подвод коммуникаций и т.д. невозможно точно оценить.»

Ну, надо же какие бесценные. Везде можно, а у нас не можно. О чем речь, конечно, понятно. В каждой чиновничьей структуре, за каждую разрешительную бумажку оставлены взятки и не наложным платежом, а конкретными денежными единицами.

Но почему-то закрадывается подозрение, что всех участников данного процесса такая ситуация вполне устраивала. О качестве отечественного строительства страшно даже тему подымать. А там где все делается за взятки, лишних вопросов не задают.

Последующие глубокие аналитические расчеты также вызывают умиление:
«Что же касается вторичной недвижимости, ситуация еще сложнее. Советник инвестиционно-банковского департамента "Dragon Capital" Алексей Зеркалов в своем анализе отталкивается от стоимости кредитов, поскольку именно кредитование обеспечило платежеспособный рост на рынке в предыдущие годы.
"Сегодня, чтобы семья могла купить в кредит квартиру площадью 60 кв. м., ее среднемесячный доход должен составлять сегодня около 43 тыс.грн.", - отметил он, добавив, что в качестве исходных данных для показателя доступности взята стоимость жилья 14 тыс.грн./кв.м, срок кредита - 15 лет, процентная ставка - 20% годовых, при этом на выплату кредита идет 35% доходов семьи.»

Как все складно получается. И застройщики уже плюнули, мол, черт с вами, давайте по 14 тыс. грн./кв.м, и фин.организации сказали, а!!!была-не-была, давайте всего-навсего под 20% годовых…. Дело за малым – семья с месячным стабильным доходом 43 тыс. грн.

Господа, откуда такие цифры? Или вы выводили эту гипотетическую семью от противного, т.е. исходя из тех уступок на которые вы от непростой жизни уже согласны. Еще и наверняка, мысленно гордились своим великодушием, т.к. эти виртуальные условия продажи по сравнению с 2008 г. сродни благотворительности?

Доходы такие, конечно, есть. Но сколько процентов такого населения в Украине может похвастаться хотя бы чем-то близким и, подчеркиваю, стабильным, к такому уровню доходов? Или речь шла буквально об одной семье?)))))

Далее господа эксперты обсуждали (обращаю внимание, что приведены выдержки и общий текст статьи автор здесь не имел цели приводить):
«По подсчетам экс-президента Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) Александра Бондаренко, средняя цена квадратного метра сегодня должна составлять 1,2 тыс. "Хотя понятие справедливая цена - абсолютно надумано. Сегодня покупатель и продавец должны садиться и договариваться о цене, которая устроит обоих", - подчеркнул он.
"В сегменте элитного жилья вообще не может быть понятия "справедливая цена", например в $5 тыс. за квадрат", - убеждена Н.Пронина. "Если люди вложили в покупку нового жилья $7 тыс. за квадрат, вложились в ремонт, то для них справедливая цена будет $11 тыс., на не $7-8 тыс., как сегодня в среднем по рынку", - поясняет она. Исключение составляют лишь вынужденные продажи.»

Вот это уже выражаясь слэнгом «ваще разрыв мозгов». Справедливая цена, вынужденные продажи… А что как-то иначе бывает? Есть цена сделки, которая балансирует на грани платежеспособности покупателя, его пожеланий и желанием продавца продать объект недвижимости по максимальной цене с учетом сложившейся рыночной конъюнктуры. А что такое справедливая цена, вынужденные продажи, кому-то еще понятно, кроме участников данного форума? По поводу, «садиться и договариваться». Тоже здоровым людям не понятно. А как еще бывает при заключении сделки? Лежа? А!!! Опять-таки ностальгия по былым временам, когда покупателю и рта нельзя было открыть, цены взвинчивались на глазах. Так это, господа, все нездраво было.

Если продавцу нужно продать, он будет опускать цену, пока не продаст. А ностальгия владельцев «нахомяченной недвижимости» и риелторов о 2007-2008 годах – это простите, лирика. Рынку же нужен холодный прагматизм.

Затем эксперты заговорили о, так называемой, элитной недвижимости ( полный текст можно прочитать по вышеуказанной ссылке):
«После падения в I квартале и небольшого роста во II квартале, в III квартале средние цены на элитном рынке демонстрировали негативную динамику, рассказала Н.Пронина. "Основной причиной является девальвация гривны по отношению к мировым валютам, поэтому при пересчете гривневых цен на некоторые объекты в долларовый эквивалент наблюдается "техническое" понижение среднего показателя в сегменте", - отмечает она.В целом же можно говорить о стабилизации ценовой ситуации. Кардинальное изменение тренда возможно только в случае серьезных политических и экономических изменениях в стране", - добавила эксперт.»

Тоже можно поспорить о масштабах «технического понижения», ну да ладно, если так меньше травмируется психика, пусть будет. Кроме того, как-то пока не очень переживается за потенциальных покупателей элитной недвижимости. Хотя, по большому счету, она наиболее приближена к понятию просто нормальной недвижимости. А вот заключительный тезис о возможных, но пока гипотетических форс-мажорах воодушевляет. Т.е. наша сегодняшняя реальность: колоссальное падение ВВП, рост безработицы, жесткое политическое противостояние, наступление выборов – это так, цветочки на лужайке, это не политические и не экономические изменения? А что тогда изменения? И не в этом ли выводе главный ответ на все гадания о «коррекциях», «технических понижениях», «платежеспособных спросах» и прочей неадекватной чепухе? И не правильнее ли друг-другу и вашим «застабилизированным» продавцам сказать: что, мол, ребята, в ближайшей перспективе цены будут ощутимо понижаться, и это если будем гибкими( т.к. цены меняются в ту или в другую сторону на подвижном рынке), а в противном случае, просто рынок умрет как явление, сопровождаемое обвалом цен (предприимчивый человек обязан почувствовать разницу «понижение» и «обвал»), так что давайте перестраиваться к новой неприятной действительности.

А вообще, я крайне благодарен господам экспертам за то удовольствие, которое они доставили всем нам в эти непростые смутные времена. И теперь, когда я дождусь цен на «недвижку», адекватных моим честным и скромным доходам, я смогу гордо и компетентно заявить близким мне и родным людям: «Я проанализировал последнюю коррекцию цен и показатели неровного дна рынка и таки совершил вынужденную покупку по справедливой цене, ведомый своим платежеспособным спросом.»)))))

Вкратце о том, что волнует

Существует достаточно много информационных ресурсов, представляющих информацию о состоянии рынка недвижимости в Украине или предоставляющих виртуальные дискуссионные площадки для обсуждения данной темы.

Не думаю, что разнообразие информационных ресурсов о рынке недвижимости в Украине внесло ясность в данную тему. Это связано с тем, что экспертов, обладающих глубокой достоверной информацией нет, да и не может быть. Конструктивная аналитика в этой области либо отсутствует, либо является закрытой информацией. Вот поэтому высказывания на форумах по недвижимости основываются либо на эмоциональном восприятии ситуации, либо на осколках информации, что делает анализ однобоким, либо это навязывание своей трактовки происходящего какого-либо заинтересованного участника рынка.

Если мы не узнаем количество сделок за отчетный период в разрезе различных категорий недвижимости, истинную сумму сделок, истинные комиссионные посредников и пр., мы не можем настаивать на объективном характере анализа рынка. Конечно, мы не узнаем! Рынок был большей частью в тени, тем более в эти смутные времена, в этой тени он и останется.

Что мы можем? Мы можем из осколков информации пытаться сложить общую картину. Мы можем попытаться не выдавать желаемое за действительное. Мы можем попытаться рассказать о реальных сделках то, что не принято афишировать. Мы можем отмежевать истинное от заявленного. Мы можем попытаться слышать оппонентов, несмотря на то, что их комментарии категорически опровергают наше видение. Мы можем попытаться во всех представленных фактах найти рациональное зерно. Мы - это реальные люди, граждане этой страны, с реальными доходами и нереальными, по оценке среднего европейского обывателя, проблемами, мы - это люди, которые имеют реальную потребность в комфортной жилой площади, но у этой потребности все же есть объективные ограничения. Ограничения – это совокупные затраты, которые здравомыслящий человек готов понести за возможность приобрести, подчеркиваю, не роскошь, а элементарные жилищные условия.

Приглашаю к дискуссии.